Tener hipoteca no significa automáticamente tener algo que declarar. Depende de qué haya pasado ese año con la vivienda. Vamos por casos.
Si has comprado y vives en ella
No hay nada que declarar por la compra en sí. Comprar una vivienda no es un ingreso ni un gasto deducible.
La vivienda habitual tampoco genera imputación de rentas, ese impuesto un poco extraño que sí pagan las segundas residencias por el mero hecho de estar vacías.
La única casilla que puede tocarte es la deducción por vivienda habitual, y solo si tu hipoteca es anterior a 2013. Es el caso siguiente.
Si tu hipoteca es anterior a 2013
Aquí sí hay dinero en juego, y bastante.
Conservas la deducción por inversión en vivienda habitual: te devuelven el 15 % de lo aportado durante el año, con un tope de base de 9.040 € por contribuyente. Son hasta 1.356 € al año, y hasta 2.712 € si sois dos titulares declarando por separado.
Cuenta todo lo aportado al préstamo: capital, intereses, amortizaciones anticipadas y el seguro de daños exigido por el banco.
El detalle que cuesta dinero olvidar: la base no se acumula de un año para otro. Si en diciembre solo has aportado 6.000 €, los 3.040 € que faltan no se guardan para el año siguiente. Calcula cuánto te conviene amortizar antes del 31 de diciembre.
Si tienes una segunda vivienda
Aunque esté vacía y no te dé ni un euro, Hacienda te imputa una renta ficticia por tenerla: normalmente el 1,1 % o el 2 % del valor catastral, según cuándo se revisó ese valor.
Los intereses de la hipoteca de una segunda residencia no son deducibles si no la alquilas.
Si la tienes alquilada
Aquí cambia todo, y a mejor. Declaras los ingresos del alquiler, pero puedes deducir muchos gastos, entre ellos:
- Los intereses de la hipoteca (no el capital: solo los intereses).
- El IBI, la comunidad y el seguro.
- Las reparaciones y el mantenimiento.
- La amortización del inmueble, normalmente el 3 % del mayor entre el valor de construcción y el de adquisición.
Y sobre el rendimiento neto que quede, si es vivienda habitual del inquilino, se aplica una reducción que puede ser muy sustancial. Merece la pena mirarla con detalle porque a menudo convierte un rendimiento positivo en casi cero.
Si has vendido
Este es el caso con más letra pequeña, y el que más sustos da.
Al vender tributas por la ganancia patrimonial: la diferencia entre lo que recibes y lo que te costó, cada uno con sus gastos e impuestos asociados. Esa ganancia va a la base del ahorro, con tipos del 19 % al 30 % por tramos.
Un punto que confunde a casi todo el mundo: cancelar la hipoteca al vender no reduce la ganancia. La ganancia se calcula sobre el precio, no sobre lo que te queda en el bolsillo después de liquidar el préstamo. Se puede vender con beneficio fiscal y salir de la notaría con muy poco dinero.
Hay dos exenciones importantes que conviene conocer:
Reinversión en vivienda habitual. Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el dinero en otra vivienda habitual en un plazo de dos años, la ganancia queda exenta en la proporción reinvertida.
Mayores de 65 años. La venta de la vivienda habitual está exenta, sin necesidad de reinvertir.
Además de la renta, al vender hay que liquidar la plusvalía municipal, que es un impuesto del ayuntamiento sobre el incremento del valor del terreno. Desde la reforma de 2021 se puede elegir entre dos métodos de cálculo, y si no ha habido incremento real no se paga.
Si has amortizado anticipadamente
Amortizar no se declara como tal y no genera ningún hecho imponible.
Solo tiene efecto fiscal si tu hipoteca es anterior a 2013: en ese caso la amortización suma a la base de la deducción, como se ha explicado arriba.
Un aviso, y va en serio
Esto es un mapa, no una guía de cumplimentación. La fiscalidad de la vivienda tiene muchos matices —usufructos, herencias, separaciones, obras, cambios de uso— que no caben en un artículo y que cambian el resultado por completo.
Si tu caso se sale de lo estándar, y sobre todo si has vendido, merece la pena pagar una consulta a un asesor. Lo que te cobre será bastante menos de lo que cuesta equivocarse en una casilla.
Y si lo que quieres es entender los números de tu hipoteca antes de nada, ahí sí podemos ayudarte: todas las calculadoras, gratis y sin registro.