Es la primera decisión de la hipoteca y la que más ansiedad genera, porque parece que hay que acertar con lo que va a hacer el Euríbor durante treinta años. La buena noticia es que no hace falta: hay una forma de plantearla que no depende de adivinar.
El único número que importa
Tomemos un caso: 180.000 € a 30 años. Te ofrecen una fija al 2,9 % o una variable con diferencial del 0,9 %.
El cálculo del punto de equilibrio da un resultado que, una vez lo ves, resulta obvio: el Euríbor del 2 %. Y es obvio porque 2 % de Euríbor más 0,9 % de diferencial son 2,9 %, exactamente el tipo fijo. Por debajo del 2 % gana la variable; por encima, la fija.
Esa es toda la comparación. Y sirve para cualquier oferta que te hagan: resta el diferencial al tipo fijo y tendrás tu punto de equilibrio. Con una fija al 3,2 % y un diferencial del 0,8 %, el equilibrio está en el 2,4 %.
Ahora la pregunta ya no es “¿qué hará el Euríbor?”, sino una mucho más manejable: ¿crees que el Euríbor se va a mantener de media por encima o por debajo del 2 % durante los próximos treinta años?
Qué dice el histórico
Conviene mirarlo sin dramatismo. En las últimas dos décadas el Euríbor a 12 meses ha estado por encima del 5 % y también por debajo de cero. Ha pasado años enteros muy lejos de su media en ambas direcciones.
Lo que eso significa en la práctica: si eliges variable, tienes que poder aguantar el escenario malo. No el probable: el malo.
Lo que cuesta cada escenario
Con esa misma hipoteca de 180.000 € a 30 años:
| Si el Euríbor se queda en… | Cuota | Coste total |
|---|---|---|
| 1 % | 656,35 € | 236.286 € |
| 2 % (equilibrio) | 749,21 € | 269.717 € |
| 3 % | 849,00 € | 305.641 € |
| 4 % | 955,31 € | 343.911 € |
La fija al 2,9 % cuesta 269.717 € pase lo que pase, con una cuota de 749,21 € todos los meses durante treinta años.
Entre el mejor y el peor escenario de la tabla hay casi 300 € al mes de diferencia. Ese es el rango al que te expones eligiendo variable.
La pregunta que de verdad decide
No es cuál sale más barata. Es cuánto vale para ti saber la cuota.
Para algunas economías, la incertidumbre es un incordio menor: dos sueldos estables, margen de sobra, una subida de 200 € se absorbe. Para otras —un solo ingreso, autónomos con facturación irregular, una cuota que ya va justa— saber que dentro de doce años pagarás exactamente lo mismo que hoy es lo que permite dormir.
La fija casi siempre sale un poco más cara si el Euríbor se porta bien. Esa diferencia es el precio de la certeza, y es un precio legítimo. Nadie llama tonto a quien paga un seguro de hogar aunque no se le queme la casa.
Tres cosas que casi nadie te cuenta
Las bonificaciones cambian la comparación. Los tipos que anuncian los bancos suelen exigir nómina domiciliada, seguro de vida, seguro de hogar y a veces plan de pensiones. Si el seguro de vida cuesta 400 € al año, eso son 12.000 € en treinta años que no salen en ningún anuncio. Compara los tipos con el coste real de los productos vinculados incluido.
La mixta existe. Fijo los primeros años, variable después. Tiene sentido cuando el tramo fijo cubre justo los años en que más capital debes, que son en los que una subida duele más.
No es para siempre. Una novación o una subrogación te permiten pasar de variable a fija más adelante, con un coste que la ley limita. Elegir variable hoy no te condena treinta años.
Hazlo con tu oferta
Los números de arriba son de un caso concreto. Compara tus dos ofertas y te diremos tu punto de equilibrio exacto. Y si ya tienes variable y lo que te preocupa es la próxima revisión, mira qué pasaría con tu cuota en cada escenario.