Cómo calculamos si compensa subrogar
El ahorro es la mitad de la cuenta. La otra mitad es en cuánto tiempo lo recuperas.
Las tres cuentas
Se calculan los intereses que quedan por pagar con cada tipo, y se restan:
Después se suma lo que cuesta el cambio:
Y el resultado neto es la diferencia:
Los intereses de cada escenario salen de la fórmula del sistema francés: cuota × número de cuotas − capital.
El número que decide
Es el más útil de todos. Un ahorro total de 7.000 € suena bien, pero si tardas seis años en recuperar los costes y te quedan siete de hipoteca, la operación no merece el esfuerzo.
Un ejemplo resuelto
120.000 € pendientes, 20 años por delante, pasando del 3,4 % al 2,9 %, con una tasación de 350 € y sin comisión:
- Cuota actual: 689,80 € → cuota nueva: 659,53 €
- Ahorro mensual: 30,28 €
- Intereses actuales: 45.552 € → nuevos: 38.286 €
- Ahorro en intereses: 7.266 €
- Coste del cambio: 350 €
- Ahorro real: 6.916 €
- Se recupera en: 1 año
Quién paga qué, desde la Ley 5/2019
La ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario cambió el reparto de gastos, y por eso subrogar hoy es mucho más barato que hace unos años. En una subrogación de acreedor:
- El banco nuevo paga: notaría, gestoría, registro y el AJD.
- Tú pagas: la tasación, y la comisión por subrogación si tu escritura la tiene.
Sobre las comisiones, la propia ley pone techos. En el paso de variable a fijo, un máximo del 0,15 % durante los tres primeros años y 0 % después. Hay otros supuestos con límites distintos, así que la cifra buena es la de tu escritura.
Supuestos y limitaciones
- Se mantiene el plazo. Comparamos el mismo capital y los mismos meses con dos tipos distintos. Si además cambias el plazo, la comparación es otra.
- Los tipos se tratan como fijos. Si comparas dos variables, el resultado depende de por dónde vaya el Euríbor.
- No contamos las bonificaciones. El tipo nuevo suele exigir nómina y seguros; el coste de esos productos puede comerse el ahorro.
- No contamos el tiempo ni el papeleo, que existen y no son cero.
- No contemplamos la novación, que suele ser más barata. Antes de subrogar, enseña la oferta a tu banco actual.
Última revisión: 11 de septiembre de 2026.