Cómo calculamos la entrada necesaria
Tres sumas, y una de ellas es la que casi todo el mundo olvida.
La fórmula
Dos sumandos, y el segundo es el que suele faltar en las cuentas de casa:
- La entrada: la parte del precio que el banco no financia. Con el 80 % habitual, es el 20 %.
- Los gastos de compra: impuestos, notaría, registro y gestoría. Entre el 8 % y el 14 % del precio según la comunidad y según si la vivienda es nueva o usada.
Por qué los gastos no se financian
Porque el banco presta contra una garantía, y la garantía es la vivienda. Los impuestos que pagas por comprarla no forman parte de ese valor: si mañana tuviera que ejecutar la hipoteca y vender la casa, el ITP que pagaste no se recupera. Por eso la financiación se calcula sobre el valor del inmueble y todo lo demás sale de tu bolsillo.
Un ejemplo resuelto
Vivienda de 220.000 €, financiación del 80 %, gastos del 11 %:
- Préstamo: 220.000 × 0,80 = 176.000 €
- Entrada: 220.000 × 0,20 = 44.000 €
- Gastos: 220.000 × 0,11 = 24.200 €
- Ahorro necesario: 68.200 €, el 31 % del precio.
Y la cuota resultante, a 30 años y al 3,95 %, sería de 835,59 € al mes.
De dónde sale el porcentaje de gastos
El 11 % que traemos por defecto es una media nacional razonable para vivienda usada con hipoteca. La cifra real depende mucho de tu comunidad: puedes calcularla exacta en gastos de compra por comunidad autónoma y traerla aquí.
Limitaciones
- La tasación manda. El banco financia sobre el menor entre el precio y el valor de tasación. Si la tasación sale baja, tu entrada sube.
- El valor de referencia de Catastro puede elevar los impuestos por encima de lo calculado si es mayor que el precio de compra.
- No incluimos mudanza, muebles ni reformas, que en una primera vivienda son miles de euros más.
- No incluimos el fondo de emergencia, que debería quedar intacto después de la firma.
Última revisión: 11 de septiembre de 2026.