Cómo calculamos la amortización anticipada
Por qué reducir plazo gana siempre, con la cuenta delante.
El punto de partida
Amortizar es entregar dinero para reducir el capital pendiente. A partir de ahí, el banco te deja elegir qué hacer con esa reducción, y son dos caminos distintos:
Opción A: reducir cuota
El plazo no cambia. Se recalcula la cuota sobre el capital nuevo y los mismos meses que quedaban:
Opción B: reducir plazo
La cuota no cambia. Lo que se recalcula es cuántos meses hacen falta para liquidar el capital nuevo pagando esa misma cuota. Se despeja n de la fórmula de la cuota:
Y se redondea al alza, porque no existen medias cuotas.
Un ejemplo resuelto
Hipoteca de 180.000 € al 3 % con 25 años por delante, cuota de 853,58 €. Se aportan 10.000 €.
- Sin amortizar pagarías 76.074 € de intereses hasta el final.
- Reduciendo cuota: pasa a 806,16 € durante los mismos 25 años. Intereses: 71.848 €. Ahorro: 4.226 €.
- Reduciendo plazo: sigues en 853,58 € pero terminas en 23 años. Intereses: 65.546 €. Ahorro: 10.528 €.
Diferencia a favor de reducir plazo: 6.302 €.
Por qué gana siempre reducir plazo
Porque los intereses se pagan por tiempo. Al reducir plazo eliminas 2 años de cuotas del final, y con ellas todos sus intereses. Al reducir cuota sigues pagando durante los 25 años completos, solo que sobre una base menor.
Esto es matemática, no una preferencia. Ninguna combinación de capital, tipo y plazo cambia el orden.
Precisión del cálculo
Los intereses de la opción de reducir plazo se suman del cuadro de amortización real, cuota a cuota, no de una fórmula cerrada. El motivo: al acortar el plazo, la última cuota queda incompleta y se ajusta, y una fórmula cerrada no lo recogería. La diferencia es de pocos euros, pero preferimos que cuadre.
Supuestos y limitaciones
- No incluimos la comisión por amortización anticipada. La ley la limita y en muchas hipotecas es cero, pero mira tu escritura: si tienes, réstala del ahorro.
- El tipo se mantiene constante. En una variable cambiará en cada revisión.
- Se supone una única aportación, no aportaciones periódicas.
- No contemplamos la deducción por vivienda habitual, que en hipotecas anteriores a 2013 añade hasta 1.356 € al año de ahorro adicional.
Última revisión: 11 de septiembre de 2026.